보스턴 부동산 시장에서 200만~500만 달러대 주택을 검토하는 사람이라면,
한 번쯤 고민하는 선택지가 있습니다.
“HOA 없는 단독주택을 살 것인가, 아니면 편의시설이 완비된 럭셔리 콘도를 선택할 것인가?”
단순한 매매가 비교만으로는 정답이 나오지 않습니다.
이럴 때 필요한 것이 바로 총소유비(TCO, Total Cost of Ownership) 관점입니다.
TCO는 구매 후 유지·관리·세금·보험·편의시설 사용비까지 포함한 실질적인 거주 비용을 계산하는 방식입니다.
1. HOA 없는 단독주택 – 자유도와 관리책임의 균형
장점
- 관리 자율성: 외벽 색상, 조경, 개조 범위에 제한이 거의 없음
- 월별 HOA 비용 없음: 매달 $500~$2,000에 달하는 콘도 HOA를 절약
- 토지 소유권: 대지와 건물을 모두 소유, 장기적 자산가치 상승 가능성 높음
단점
- 유지보수 전액 부담: 지붕 교체, 보일러, 외벽 보수, 제설, 조경 등 모든 비용 직접 지불
- 편의시설 부재: 헬스장, 컨시어지, 수영장 등은 개인적으로 설치·운영해야 함
- 보험료 상대적 상승: 건물 전체와 부지 보험을 모두 가입해야 하므로 연간 $3,000~$6,000 수준
2. 편의 만점 럭셔리 콘도 – ‘살면서 누리는’ 가치
장점
- 올인원 관리: 외벽, 공용시설, 보안, 청소까지 HOA에서 일괄 처리
- 도심 접근성: 보스턴 다운타운, 시포트, 백베이 등 주요 지역에서 직주근접 가능
- 프리미엄 시설: 피트니스센터, 실내수영장, 루프탑, 발렛파킹, 24시간 보안
단점
- 높은 HOA 비용: 매월 $1,000~$3,000 이상, 연간 $12,000~$36,000 부담
- 개조·인테리어 제한: 내부 구조 변경은 HOA 승인 필요
- 주차 및 수납 제약: 주차공간 제한, 대형 창고 부재 가능성
3. 총소유비(TCO) 비교 예시
아래는 보스턴 시내 럭셔리 콘도($250만)와 교외 단독주택($250만)을 기준으로 5년간 총소유비를 계산한 예시입니다.
| 항목 | 단독주택 (HOA 없음) | 럭셔리 콘도 |
|---|---|---|
| 매매가 | $2,500,000 | $2,500,000 |
| 연간 재산세(1%) | $25,000 | $25,000 |
| 연간 보험료 | $5,000 | $2,500 |
| 유지보수 | 연 $15,000 (자율) | HOA 포함 |
| HOA 비용 | $0 | 연 $24,000 |
| 설비 교체(5년) | $20,000 | HOA 포함 |
| 총 5년 TCO | 약 $2,725,000 | 약 $2,870,000 |
→ 같은 매매가라도 HOA 없는 단독이 약 $145,000 저렴한 결과가 나옵니다.
다만, 단독주택은 직접 관리 시간과 노력이 들어가고, 편의시설은 별도로 마련해야 합니다.
4. 라이프스타일에 따른 선택 포인트
단독주택이 맞는 경우
- 정원 가꾸기, 외관 리모델링, DIY 리노베이션을 즐기는 경우
- 대형 애완견, 다자녀 가정 등 넓은 공간이 필요한 경우
- 장기 보유로 토지 가치 상승을 노리는 투자자
럭셔리 콘도가 맞는 경우
- 바쁜 직장인, 해외출장이 잦아 집 관리에 시간을 쓰기 어려운 경우
- 보안·편의시설·서비스를 즉시 이용하고 싶은 경우
- 다운타운·해안가 생활권에서 직주근접을 원하는 경우
5. 투자 관점에서의 TCO 해석
투자자는 매달 나가는 **현금흐름(Cash Flow)**과 향후 자산가치 상승률을 함께 봐야 합니다.
- 단독주택은 토지 비중이 높아 장기적으로 시세 방어력이 강합니다.
- 콘도는 초기 투자금 대비 편의성은 높지만, HOA 상승이 장기 보유 수익률을 깎을 수 있습니다.
예를 들어, 연간 HOA가 $24,000이고 5년 후 10% 인상된다면, 10년 보유 시 총 HOA 지출은 $264,000 이상이 됩니다.
이 금액은 단독주택의 지붕 교체 2~3회분에 해당합니다.
6. 보스턴 지역별 TCO 특징
- 백베이·시포트: HOA 높은 럭셔리 콘도 비중, 연 $30,000 이상 관리비도 흔함
- 브루클라인·뉴턴: HOA 없는 단독 비중 높음, 대지 가치가 가격의 핵심
- 캠브리지: 콘도·단독 혼재, 대학가 인접 매물은 임대수요 강세
7. 비용 vs 편의, 둘 다 따져라
총소유비(TCO) 관점에서 보면, 단독주택이 장기적으로는 더 저렴할 수 있지만,
편의·보안·시간 절약 측면에서는 럭셔리 콘도가 압도적입니다.
따라서,
- 재정여력 + 편의성 → 럭셔리 콘도
- 장기 자산가치 + 자유도 → HOA 없는 단독
결국 답은 내 라이프스타일과 투자 계획의 균형에서 나옵니다.
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