🏠 지금 시장은 누가 사고 있나?
2025년 상반기 동안 실수요자들이 관망세를 유지한 가운데, 조용히 다주택자와 투자자들이 다시 시장에 발을 들이고 있는 현상이 관측되고 있습니다.
이러한 움직임은 특히 보스턴과 뉴잉글랜드 주요 도시권에서 뚜렷하게 나타납니다.
“금리 안정화 이후, 가장 먼저 움직인 건 실수요자가 아니라 다주택자였다.”
📊 다주택자 거래 비중 증가 추이 (2024~2025)
| 분기 | 전체 거래 중 다주택자 비율 | 평균 구매 가격 | 주요 지역 |
|---|---|---|---|
| 2024년 3분기 | 18.7% | $745,000 | Newton, Malden, Quincy |
| 2024년 4분기 | 20.1% | $765,000 | East Boston, Dorchester |
| 2025년 2분기 | 22.9% | $798,000 | Allston, Cambridge, Watertown |
| 2025년 3분기 예상 | 25%+ | $810,000 이상 | Greater Boston 외곽 지역 확산 예상 |
핵심 포인트:
- 다주택자 비중은 점진적 증가세
- 보스턴 외곽 및 학군지 중심으로 임대용 주택 매입 재개
🔍 왜 지금, 다주택자가 다시 돌아오는가?
1️⃣ 금리 완화 + 모기지 규제 완화 조짐
- 30년 고정 모기지 평균금리 6.1~6.3%대
- 투자용 부동산 대출조건 완화 움직임 (일부 은행은 DSCR 기준 낮춤)
→ 자금력 있는 투자자·다주택자 우선 복귀 유리
2️⃣ 임대시장 안정 → 수익률 계산 가능성 회복
- 공실률 감소, 렌트비 상승 둔화로 현금흐름 예측이 가능해짐
- 특히 대학가·직주근접 지역 중심으로 월세 수익 회복세
→ “가격은 높아도, 수익 모델은 예전보다 안정적”
3️⃣ 실수요자 대기 → 경쟁 완화 효과
- 실수요자는 아직도 "더 떨어지길 기다림"
- 매물은 꾸준히 나옴 → 상대적으로 경쟁 없는 시기
→ 투자자에겐 매입 협상 기회가 많아진 시장
4️⃣ 공급 부족을 기회로 인식
- 신규 주택 건설 둔화
- 기존 주택 보유자들의 고정금리 매물 부족
→ “살 수 있는 사람이 사들이고, 임대 주도권 강화”
📍 다주택자들이 선호하는 매물 유형
| 매물 유형 | 특징 | 수요자 성향 |
|---|---|---|
| 🏘 다가구 주택 | 리노베이션 후 임대 수익 극대화 | 현금 투자자, 리모델러 |
| 🏢 소형 콘도 (1~2Bed) | 도심 직장인 대상 단기렌트 | 임대 운영 중심 투자자 |
| 🛠 저가 리노베이션 매물 | flipping + 임대 전환 목적 | 경험 많은 다주택자 |
| 🌲 교외 단독주택 | 가족 단위 장기임대용 | 보수적 장기 투자자 |
🧭 실수요자 입장에서의 전략은?
| 구분 | 전략 제안 |
|---|---|
| 첫 주택 구매자 | 다주택자와 경쟁 피하려면 체류 기간 긴 매물 + 타이밍 빠른 오퍼 전략 필요 |
| 가족 실거주자 | 금리 변동 구간에서 렌트 대비 매입 비용 분석 필수 |
| 공동구매자 (친구/부부) | 다가구 일부 활용 모델 고려 → 소득 보완 효과 가능 |
✅ 중개인과 매도자의 대응 포인트
- 중개인: 매입 목적별 고객 분류 → 실거주자/투자자 대상 맞춤형 제안 구조화
- 매도자: 투자자 대상 매물은 수익성 제시 자료(렌트 추정, ROI 예측표) 필수
- 마케팅 전략: “Rental ready”, “Zoned for multi-unit”, “Value-add opportunity” 등의 키워드 강화
🗣 양소연 리얼터의 한마디
“2025년 하반기, 주택시장의 열쇠는
더 이상 ‘누가 살 것인가?’보다
‘누가 먼저 움직일 수 있는가?’에 있습니다.
다주택자들은 기다리지 않습니다.
지금도 조용히, 확실하게 포지션을 차지하고 있습니다.”
📍 Soyeon Yang (소연 양)
📞 617-620-4237
📧 syang@sparkreboston.com
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