📊 첫 집은 인스타가 아니라 엑셀로 봐야 한다
– 손익 중심 주택 선택법과 구매 타당성 계산법
“사진이 예쁘면 좋은 집일까요?”
“좋아요 수가 많은 매물이 ‘현명한 선택’일까요?”
요즘 많은 주택 구매자, 특히 MZ세대는
인스타그램이나 유튜브 쇼츠에서 본 ‘감성 주택’에 이끌려
비현실적인 기대치를 갖고 집을 고르곤 합니다.
하지만 ‘예쁜 집’이 꼭 ‘좋은 선택’은 아닙니다.
진짜 중요한 건
엑셀 시트 위에 숫자를 놓고 판단하는 ‘현실적 구매력’입니다.
✅ 왜 ‘엑셀로 보는 주택 선택’이 필요한가?
- 집은 ‘살아가는 공간’이자 가장 비싼 투자 자산입니다.
- 감정에 끌려 계약했다가 유지비, 수리비, 감가 리스크로 고생하는 사례 다수
- 3년 이내 이직, 가족 변화, 시장 하락 등 외부 변수에 유연하게 대응하기 위한 전략 필요
📉 엑셀로 확인해야 할 주요 항목 5가지
1. 💰 총소유비용(Total Cost of Ownership, TCO)
단순 매매가가 아니라, 보유 기간 동안 발생할 모든 비용을 더한 값입니다.
| 항목 | 예시 비용(연간 기준) |
|---|---|
| 모기지 이자 | $12,000 |
| 세금(Property Tax) | $6,000 |
| 보험(Homeowners Insurance) | $1,800 |
| 유지보수(보일러, 페인트, 지붕) | $3,500 |
| HOA Fee (콘도일 경우) | $2,400 |
TCO 예시: 연간 약 $25,000 → 월 환산 $2,100+
2. 🛠 수리비 및 리노베이션 리스크
- 구입 후 즉시 필요한 수리 내역은?
- 향후 5년 내 교체 예상 항목(지붕, 창문, 보일러 등)은?
- 인스펙션 보고서 기반 수리비 예상치 계산
🧾 예: 1960년대 주택의 지붕 교체 비용 $12,000, 보일러 $5,000 등
📌 첫해에는 TCO + 초기 수리비가 동시에 발생할 수 있음
3. 📈 감가요인 분석
“이 집은 5년 후 팔 때 얼마나 받을 수 있을까?”
- ZIP 코드별 연평균 주택 가치 상승률 확인 (Zillow, Redfin 사용)
- 학교, 교통, 개발계획 등 입지 가치는 고정비보다 더 중요
- 리세일 타이밍에 따라 예상 차익/손실 분석
💡 투자 관점에서는 매입가보다 재판매 가능성과 유리한 입지를 우선 고려
4. 📊 렌트 vs 구매 손익 비교
- 같은 지역 동일 면적의 렌트비와 월 모기지 + 세금 + 보험 비교
- 구매 시 Break-Even Point는 몇 년 후인지 계산
예: 같은 지역 2Bed 렌트 $2,800, 구매 시 월 소유비용 $3,200 → 최소 7년 이상 거주해야 손익분기
5. 📎 유동성 리스크 평가
- 계약 해지 시 위약금, 중도상환 수수료 여부
- 갑작스러운 매도 필요 상황 대비 유동화 가능성
- 주택 구입 후 유지비용이 생활비를 잠식하는 구조 여부
📉 리스크 높은 시나리오도 엑셀로 미리 시뮬레이션 해야 함
📑 실전 계산 예시
🏡 매물가: $650,000
🏦 다운페이: $130,000 (20%)
💸 모기지: $520,000 / 30년 고정 @ 6.5%
📋 월 총 지출 = 모기지 + 세금 + 보험 = 약 $3,950
→ 렌트비와의 차이: $3,950 vs $2,900 (렌트)
→ 감가 시뮬레이션: 5년 후 재판매 $620,000 = 손실 -$30,000
→ 결론: 이 매물은 투자용보다 실거주 가치 중심으로 고려💬 Soyeon Yang 리얼터의 조언
“감성은 계약서에 담기지 않습니다.
‘좋아요’보다 숫자, ‘인테리어’보다 수익을 먼저 봐야 합니다.”
Soyeon Yang 리얼터는
첫 주택 구매자를 위해 맞춤형 주택 손익 시뮬레이션 템플릿을 제공합니다:
- 월별 고정비 시트
- 감가 가능성 평가표
- 지역별 ROI 예측
- 리모델링 예상 비용 비교표
- 5년 보유 시 손익 그래프
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Soyeon Yang (소연 양)
📍 Spark Real Estate
📞 617-620-4237
📧 syang@sparkreboston.com
✔️ 구매 타당성 엑셀 기반 검토
✔️ 감가·수리비·TCO 분석 포함 매물 큐레이션
✔️ MZ세대, 신혼부부, 전문직 대상 맞춤형 실전 컨설팅 제공
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