📈 공급은 늘었지만, 내 집은 줄어든다
– 재고 증가 속 실속 매물 찾기 전략
“요즘 매물은 많아졌다고 하는데, 왜 내 마음에 드는 집은 없을까?”
“오픈하우스에 가도 애매한 집만 계속 눈에 들어와요.”
2025년 중반 현재, 보스턴과 인근 지역의 주택 재고는
2023년 대비 약 15~20% 증가한 것으로 집계되고 있습니다.
그러나 공급량 증가가 곧 실속 매물 증가를 의미하진 않습니다.
실제로는 장기 매물, 리스크 매물, 과대평가된 매물이 함께 쌓이면서
오히려 선택은 더 어려워지고 있습니다.
🔍 왜 공급은 늘었는데, ‘살 집’은 줄어들었을까?
1. 🧱 구조적 문제나 리노베이션 부담이 있는 집의 ‘시장 체류 증가’
- 1970년 이전 지어진 단독주택 중, 리모델링이 필요한 물건 다수
- 전기/배관/단열 문제 있는 매물은 계약 후 수리 비용 급증 위험
- '외관은 멀쩡하나, 내부 공사비가 수만 달러 수준'
2. 💵 과대 가격 설정 → 장기 매물화
- 높은 금리 반영 없이 과거 시세에 맞춰 가격 책정
- ‘리세일 타깃’보다 ‘기대 매매가’가 앞선 매물 다수
- 가격 조정 없이 DOM(시장 체류일) 45일 이상 지속
3. 🧭 입지/생활권 미스매칭
- 교통이 불편하거나, 학교/편의시설과 거리가 먼 지역
- 건물은 새롭지만 거주 만족도는 떨어지는 지역
- 도심 접근성에 비해 ‘비효율적 동선’ 가진 집들
✅ 실속 매물 찾는 5단계 전략
1. 📍 "지역"보다 "동네 블록"까지 좁혀라
같은 ZIP 코드 내에서도 입지 가치의 격차가 매우 큽니다.
- Google Maps + Walk Score + Niche.com 분석
- 도보 10분 내 대중교통, 마트, 약국, 학교 유무 확인
- 블록별 범죄율 및 주거 정체성 확인
2. 🕵️♀️ DOM + Price History + Listing Notes 확인
- Zillow/Redfin에서 DOM(시장 체류일), 가격 변동 이력 추적
- ‘Pending → Back on market’ 이력은 계약 해지 사유 확인
- 에이전트 비고란(Listing Note)에 ‘as-is’, ‘motivated seller’ 등 주의 키워드 포착
3. 🗒 오픈하우스 참석 시 '선별 질문 리스트' 활용
무조건 “좋은 집인가요?” 말고, 이렇게 물어보세요:
- “최근 리노베이션 항목은 어떤 것들이 있나요?”
- “하중벽 구조로 변경이 어려운 곳이 있을까요?”
- “지하 누수, 결로, 단열 관련 수리 내역은?”
- “판매자가 집을 파는 이유는 무엇인가요?”
- “해당 ZIP 코드 내 매물 회전률은 어떤가요?”
4. 📊 ‘TCO’와 ‘리모델링 예산’ 동시 시뮬레이션
- 구매 후 예상 월 지출(모기지+세금+보험+유지비) 계산
- 리노베이션이 필요할 경우, 예상 예산 항목화
→ 지붕/창호/배관/보일러/바닥/주방 순으로 우선순위 구분
5. 🧭 전문가를 통해 ‘숨어 있는 실속 매물’ 큐레이션 받기
- MLS에 나오지 않은 비공개(Private Listing) 정보
- 다수의 현장 방문 후 데이터 기반으로 필터링된 매물
- 실수요자 중심의 ROI 기반 매물 추천
💬 Soyeon Yang 리얼터의 조언
“요즘 같은 시기엔 ‘많은 매물’보다 ‘선별된 정보’가 더 중요합니다.”
“숫자로 검증하고, 질문으로 확인하세요. 그래야 실속 매물이 보입니다.”
Soyeon Yang 리얼터는
재고 증가 시기에 진짜 가치 있는 매물을 찾는 현장 중심 큐레이터입니다:
📍 Zillow/MLS DOM 및 Price 분석 제공
📍 오픈하우스 참여 후 ‘질문 리스트’ 요약 PDF 제공
📍 실매입 시 리모델링 예산 시뮬레이션 포함
📞 실속 매물, 지금 함께 찾으세요
Soyeon Yang (소연 양)
📍 Spark Real Estate
📞 617-620-4237
📧 syang@sparkreboston.com
✔️ 공급 과잉 시기, 실거주 가치 중심 큐레이션
✔️ DOM/가격이력/리모델링 정보 포함 매물 분석
✔️ 오픈하우스 동행 및 체크리스트 제공
#보스턴주택전략 #SoyeonYang리얼터 #SparkRealEstate
#시장체류일분석 #오픈하우스질문리스트 #실속매물찾기
#DOM기반매물분석 #리모델링비포함계산 #주택구매전략
#TCO계산법 #숨은매물발굴 #2025보스턴부동산