🏠 “시장에 오래 머무는 집의 비밀”
– 매물이 팔리지 않는 이유와 ‘위험 신호’ 보는 법
“이 집, 한 달 전에도 본 것 같은데… 아직도 안 팔렸어?”
“왜 다른 매물보다 싸고 넓은데도 거래가 안 되는 거지?”
부동산 거래 사이트(MLS, Zillow, Redfin 등)를 둘러보다 보면
눈에 띄는 매물들이 있습니다. 가격은 괜찮고, 사진도 멀쩡해 보이는데…
한 달이 지나도, 두 달이 지나도 거래가 되지 않습니다.
이러한 **‘시장 체류 기간이 긴 매물’**은
실제로 숨겨진 이유가 있을 가능성이 높습니다.
이번 글에서는
‘팔리지 않는 집’의 공통점과 숨은 신호들,
그리고 데이터 기반으로 위험을 감지하는 법을 소개합니다.
✅ 왜 어떤 집은 거래가 안 될까?
부동산 시장에서는 리스트업 30일 이내에 계약이 되는 매물이 가장 이상적입니다.
하지만 일정 기간이 지나도 거래가 이뤄지지 않는 매물은 다음과 같은 문제를 포함하고 있을 수 있습니다.
🔍 ‘팔리지 않는 매물’의 5가지 공통 위험 요소
1. 📉 과대 가격 설정 (Overpricing)
- 동네 평균 시세보다 5~10% 이상 높은 가격 설정
- 감정평가 대비 실제 가치와 불일치
- 판매자의 ‘심리적 기대’가 반영된 가격
✔️ 구매자는 비슷한 조건의 다른 매물과 비교 후 빠르게 이탈함
2. 🧱 구조적 또는 기능적 문제
- 노후 전기, 배관, 단열 미비
- 이상한 실내 구조 (좁은 방, 반층 계단, 채광 부족)
- 홈 인스펙션 시 구매 철회가 발생한 이력 있음
✔️ 겉으로는 멀쩡해 보여도, 실제 방문 시 단점이 크게 체감됨
3. 🌆 입지의 단점
- 교통 불편, 소음 심한 도로변, 범죄율 높은 지역
- 재개발 가능성 없는 정체 지역
- 학군이 낮은 곳 또는 교육구 변경 예정 지역
✔️ 입지 문제가 매물의 ‘회복 탄력성’을 떨어뜨림
4. 📸 마케팅 부족 또는 사진 미흡
- 조명, 구도, 편집 없는 허술한 사진
- 사진 없이 텍스트 정보만 등록된 MLS 매물
- 오픈하우스 일정 미등록, 설명 문구 누락 등
✔️ 첫인상 실패 → 온라인 상 ‘저장’조차 안 되는 매물은 주목받지 못함
5. 🔄 가격 조정 히스토리와 혼선
- 3회 이상 가격 변경 (오르락내리락)
- “Pending → 다시 Active” 이력 반복
- 계약 무산된 히스토리가 MLS에 기록되어 있음
✔️ 구매자 입장에서는 신뢰도가 떨어지는 매물로 인식됨
📊 MLS에서 ‘위험 신호’를 보는 법
✅ 반드시 확인해야 할 항목
| 항목 | 체크 방법 | 주의 신호 |
|---|---|---|
| Days on Market (DOM) | 매물 페이지 상단 확인 | 60일 이상이면 주의 |
| Price History | Zillow/Redfin에서 가격 변동 내역 클릭 | 자주 변경 시 리스크 ↑ |
| Listing History | “Listed → Pending → Active” 반복 여부 | 계약 파기 가능성 있음 |
| 공사/수리 내역 | Agent에게 Disclosure 요청 | 없을 경우 인스펙션 강화 |
| 사진과 실제 비교 | 오픈하우스 참석 필수 | 과장/편집 여부 체크 |
🎯 리얼터의 역할: 왜 전문가가 필요할까?
“눈에 보이지 않는 신호들을 읽는 사람이 바로 ‘좋은 중개인’입니다.”
– Soyeon Yang 리얼터
부동산 전문가는 다음과 같은 차별화된 도움을 줄 수 있습니다.
- 과거 판매 이력 및 계약 실패 사유 분석
- 지역 시세 및 주변 매물과의 비교 리포트 제공
- 숨은 단점이 있는 매물 ‘선제적 배제’
- 매물 선택 후 홈 인스펙션/보험/수리 가능성까지 사전 검토
🧭 매물 선택, 데이터 기반으로 시작하세요
단순히 예쁜 사진이나 저렴한 가격만 보고 접근했다간
시간과 예산을 잃고, 만족도까지 낮아질 수 있습니다.
시장에 오래 머문 매물일수록, 이유가 분명합니다.
지금, ‘안 팔리는 이유’를 함께 분석해드립니다.
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Soyeon Yang (소연 양)
📍 Spark Real Estate
📞 617-620-4237
📧 syang@sparkreboston.com
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