보스턴에서 집을 산다는 건 단순히 매매가를 지불하는 것만을 의미하지 않습니다.
실제 소유자가 체감하는 비용 구조는 세금, 보험, 관리비까지 합산해야 비로소 ‘총소유비용(TCO, Total Cost of Ownership)’을 알 수 있습니다.
처음 집을 구매할 때는 모기지와 다운페이먼트만 신경 쓰기 쉽지만, 장기적으로 보면 숨은 비용이 투자 수익률과 생활 만족도를 크게 좌우합니다. 이번 글에서는 콘도의 HOA·도시세·보험·단독주택 유지보수 항목별로 꼼꼼히 짚어보겠습니다.
1. 도시세(Property Tax) – 모든 주택의 기본 비용
보스턴을 포함한 매사추세츠 전역에서 가장 확실하게 발생하는 비용은 **도시세(property tax)**입니다.
평균 세율은 약 1% 내외지만, 지역·타운마다 차이가 큽니다.
- 보스턴 시내 콘도 : 시세 200만 달러 기준 연간 약 2만 달러
- 뉴턴 단독 주택 : 동일 금액 주택이라도 학군 프리미엄과 대지 규모로 인해 세금은 다소 높게 책정
- 웰즐리·웨스턴 등 교외 단독 : 시세 대비 세율은 비슷하지만 대지와 건평이 커 추가 부담 발생
즉, 주택 구매 시 ‘세율’뿐 아니라 **평가 기준(assessed value)**까지 함께 고려해야 합니다. 많은 바이어가 모기지 페이먼트만 계산하다가, 세금 고지서를 받고 충격을 받는 이유가 바로 여기에 있습니다.
2. HOA 관리비 – 콘도의 편리함 뒤에 숨은 비용
보스턴의 럭셔리 콘도에서 흔히 듣는 용어가 HOA(Homeowners Association) Fee입니다.
이는 건물 유지·보수, 공용 시설 관리, 보안, 편의시설 이용 비용 등을 커버하는 항목입니다.
- 평균 범위 : 월 $800 ~ $2,000
- 프리미엄 빌딩(시포트, 백베이) : 발렛 파킹, 피트니스, 루프탑, 컨시어지 포함 시 월 $3,000 이상도 가능
- 중소형 콘도 : 월 $400~700 정도로 상대적으로 저렴
HOA는 생활 편의성을 높여주지만, 매달 고정비로 지출된다는 점에서 임대수익률을 깎는 요인이 됩니다.
투자자 입장에서는 ‘렌트 인컴 – HOA – 세금 – 보험’까지 계산해야 실제 순수익을 알 수 있습니다.
3. 주택 보험(Home Insurance) – 예상 밖의 필수 비용
주택을 소유하면 반드시 들어야 하는 것이 **홈오너 보험(home insurance)**입니다.
특히 보스턴과 뉴잉글랜드 지역은 겨울 폭설, 지붕 누수, 해안가 염분 피해 등 리스크가 커서 보험료가 결코 가볍지 않습니다.
- 콘도 보험료 : 연 $800~$1,500 (공용 건물 보험료는 HOA가 부담, 세대별은 내부 자산만 커버)
- 단독주택 보험료 : 연 $2,000~$4,000 (건물 전체와 대지, 개인 자산 포함)
- 워터프런트·홍수위험 지역 : 별도 홍수보험(Flood Insurance)이 요구될 수 있으며 연 $1,000~$3,000 추가
즉, 위치와 건물 형태에 따라 보험료는 두세 배 차이가 날 수 있습니다.
4. 단독주택 유지보수 – 직접 관리의 현실
단독주택은 HOA가 없다는 장점이 있지만, 그만큼 모든 관리 책임이 주인에게 있습니다.
- 잔디·정원 관리 : 연 $3,000~$5,000 (직접 하면 시간, 외주하면 비용)
- 제설 비용 : 보스턴의 겨울, 전문 제설 서비스는 시즌당 $500~$1,000
- 지붕·보일러 교체 : 주기적으로 1만 달러~3만 달러 단위의 대규모 지출 발생
- 기타 예상치 못한 수리 : 배관·전기·외벽 수리 등 비상 비용
따라서 단독주택은 초기 구입가보다, 10년 단위 관리비용 누적액이 실제 투자수익률을 좌우합니다.
5. 콘도 vs 단독, 비용 구조 비교
| 구분 | 콘도 (도심 코어) | 단독 주택 (교외) |
|---|---|---|
| 도시세 | 1% 내외, 평가가 기준 | 1% 내외, 대지 포함 |
| HOA 관리비 | 월 $800~$2,000 | 없음 |
| 보험료 | 연 $800~$1,500 | 연 $2,000~$4,000 |
| 유지보수 | 최소, HOA 포함 | 직접 부담, 수천~수만 달러 |
| 생활 편의 | 편의시설·보안 제공 | 프라이버시·대지 활용 가능 |
| 투자자 적합도 | 임대·원격투자 | 장기 거주·자산 보유 |
즉, 콘도는 ‘예측 가능한 고정비’, 단독은 ‘예상치 못한 변동비’의 구조입니다. 투자 성향과 라이프스타일에 따라 비용 감내 방식이 달라져야 합니다.
6. 투자와 실거주의 관점에서 해석하기
- 투자자 : 임대수익률을 계산할 때, 세금·보험·HOA를 반드시 차감해 ‘순수익’을 따져야 합니다. 특히 럭셔리 콘도는 렌트 인컴이 높아도 HOA로 상쇄될 수 있습니다.
- 실거주자 : 주택을 유지하면서 발생하는 비용은 단순한 지출이 아니라 ‘생활의 질’을 결정합니다. 정원 관리, 주차, 보안, 시설 접근성 등은 장기 거주 만족도를 높이는 요소이기도 합니다.
따라서 ‘숨은 비용’을 얼마나 예측하고 준비하느냐가 안정적인 주거와 현명한 투자의 핵심 포인트입니다.
7. 총소유비용(TCO) 관점의 체크리스트
보스턴에서 주택을 선택할 때는 단순히 가격표가 아니라, 다음 질문을 스스로에게 던져야 합니다.
- 도시세 고지서를 받고도 버틸 수 있는가?
- HOA가 제공하는 서비스가 비용 대비 합리적인가?
- 보험료와 특수보험(홍수, 지진)이 추가될 수 있는가?
- 단독 주택의 유지보수를 스스로 관리할 수 있는가?
- 총소유비용(TCO)을 계산했을 때 투자수익률이 유지되는가?
이 다섯 가지 항목에 답할 수 있다면, 단순한 ‘집 구매자’가 아니라 전략적 투자자에 가까워집니다.
보스턴 부동산 시장에서 세금·보험·관리비는 피할 수 없는 현실입니다. 매매가가 아닌 숨은 비용 구조를 먼저 이해하는 것이, 안정된 자산 운용과 생활 만족도를 높이는 첫걸음이 됩니다.
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