보스턴과 매사추세츠 주 전역에서 최근 보유세·재산세 개편 논의가 활발하다. 미국 전역적으로 부동산 가격이 장기간 상승하면서, 세수 확보와 주거 안정이라는 두 가지 목표가 충돌하고 있기 때문이다. 교포 투자자들에게 재산세 변화는 단순한 세금 이슈를 넘어 장기 보유 전략과 직결된다.
보스턴의 재산세 구조, 어떻게 되어 있나?
보스턴은 **부동산 보유세(Property Tax)**가 지방정부의 주요 재원이다.
- 주택 소유자는 매년 집의 **평가 가치(Assessed Value)**를 기준으로 세금을 낸다.
- 평균 세율은 약 1% 내외이지만, 지역과 주택 용도에 따라 달라진다.
- 1차 거주용(Primary Residence)과 투자용(Second Home, Rental Property) 사이의 세율 차이는 점점 커지고 있다.
특히 최근 보스턴 시정부는 “고가 주택”과 “투자용 부동산”에 더 높은 세율을 부과하려는 움직임을 보이고 있다. 이는 실수요자 보호와 세수 확대라는 두 가지 목적을 동시에 달성하기 위함이다.
보유세 개편의 주요 흐름
- 고가 주택 대상 추가 과세
- 200만 달러 이상 고가 주택은 일반 세율보다 높은 추가 세율을 적용하려는 논의가 있다.
- 이는 럭셔리 시장에 직접적인 영향을 준다.
- 세컨드 홈·투자용 주택 차등 과세
- 일부 교외 지역에서는 “세컨드 홈 보유자”에게 높은 세율을 적용해, 실거주 수요를 우선하는 정책을 추진한다.
- 그린 리노베이션 인센티브와 연계
- 에너지 효율 업그레이드를 한 집에는 세금 감면 혜택을 주는 방안이 검토되고 있다.
- 보유세 개편은 단순히 세금 부담 증가가 아니라, 투자 전략의 전환을 요구한다.
장기 보유 전략에 미치는 영향
- 세금 부담 증가 가능성
- 장기간 보유 시, 집값 상승분이 평가가치에 반영되어 세금이 점차 올라간다.
- 따라서 세금 계획을 미리 세우는 것이 필요하다.
- 보유 vs 매도의 기회비용
- 재산세가 급격히 오르면 장기 보유보다 매도를 고려하는 투자자도 생길 수 있다.
- 하지만 보스턴의 안정적인 수요 구조를 고려할 때, 장기 보유는 여전히 유효하다.
- 임대 수익률과 세금 균형
- 투자용 주택의 경우, 임대 수익이 세금 부담을 상쇄할 수 있는지 계산해야 한다.
- 장기 보유 전략은 단순한 가치 상승이 아니라 “세후 수익률(Net Return)”을 따져야 한다.
교포 투자자가 챙겨야 할 핵심 체크포인트
- 재산세 예측 모델 활용
- 매사추세츠 주와 보스턴 시정부의 세율 개편 시나리오를 기반으로 5년, 10년 단위 세금 증가분을 시뮬레이션해야 한다.
- 1차 거주용 주택 혜택 적극 활용
- 교포 투자자 중 가족 거주용 주택을 구입한다면, 1차 거주 혜택(Primary Residence Exemption)을 반드시 신청해야 한다.
- 세컨드 홈 투자 시 리스크 관리
- 장기 보유 전략을 세울 때, 세컨드 홈에 부과될 가능성이 있는 추가 세율을 감안해야 한다.
- 그린 리모델링 통한 세금 감면
- 태양광 패널, 고효율 단열재, 히트펌프 설치 등은 보유세 감면 혜택과 직결될 수 있다.
- 이는 향후 집값 프리미엄으로도 이어진다.
- 전문 세무사·리얼터 협업
- 교포 투자자라면 세무사와 리얼터를 동시에 활용해, 세무 전략과 투자 전략을 연결해야 한다.
실제 사례로 보는 장기 보유 전략
- 브루클라인 단독주택: 15년간 보유, 평가가치가 매년 5%씩 상승 → 세금은 두 배 가까이 늘었지만, 매도 시 40% 이상 자본이익 발생.
- 뉴턴 투자용 멀티패밀리: 재산세 부담 증가로 공실률 관리가 필수 → 임대료를 단계적으로 올려 세후 수익률 유지.
- 보스턴 다운타운 콘도: 그린 리노베이션 후 세금 감면 혜택 + 매도 시 시장 평균보다 높은 프리미엄 확보.
정리
보유세·재산세 개편 움직임은 보스턴 교포 투자자에게 세금 계획 = 투자 전략이라는 공식을 더욱 분명히 하고 있다. 고가 주택 추가 과세, 세컨드 홈 차등 과세, 에너지 효율 인센티브 등 변화는 곧 장기 보유 전략의 새로운 기준이 된다. 따라서 지금 시점에서 중요한 것은 세금 변화에 대한 예측 능력과 세후 수익률을 극대화하는 구조 설계다. 장기 보유를 계획한다면 세금 리스크를 반드시 체크리스트에 포함해야 한다.
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