부동산 투자에서 가장 간과하기 쉬운 요소가 바로 세금·규제 리스크입니다.
이번 글에서는 보스턴과 North Adams(소도시) 투자 사례를 통해 동일한 투자금이라도 세금 차이로 최종 수익률(ROI)이 얼마나 달라지는지 실제 상담 사례를 기반으로 분석했습니다. (실제 고객 상황을 일부 변형한 예시)
1️⃣ 투자자 프로필
- 이름: 김현수(가명)
- 직업: IT기업 엔지니어 (연 소득 $150,000)
- 투자목적: 첫 미국 부동산 투자 → 5년 보유 후 매각
- 예산: $500,000
- 투자 후보 지역:
- A안: 보스턴 외곽(Condo, 1Bed)
- B안: North Adams 단독주택(2Bed, 단기임대 가능)
2️⃣ 투자 가정 데이터
| 항목 | 보스턴 외곽 Condo | North Adams 주택 |
|---|---|---|
| 매입가 | $500,000 | $250,000 |
| 다운페이(20%) | $100,000 | $50,000 |
| 연간 임대료(총수입) | $28,000 (~2,300/월) | $21,600 (~1,800/월) |
| 연간 유지비(세금·보험·HOA) | $12,000 | $8,000 |
| 연 모기지 이자(6.75%) | $27,000 | $13,500 |
| 공실률 | 3% | 6% |
| 5년 후 예상 매각가 | $600,000 | $300,000 |
3️⃣ 세금·규제 항목별 차이
- 재산세:
- 보스턴 1.05% → 연 $5,250
- North Adams 1.14% → 연 $2,850
- 거래세(매각 시):
- 보스턴 0.456% + 변호사·타이틀비용 합산 → 약 $6,500
- North Adams 0.456% → 약 $2,000
- 단기임대 규제:
- 보스턴: Airbnb 운영 불가(콘도 HOA 규제) → 장기임대만 가능
- North Adams: 단기임대 허용 → 연간 수익률 +5~8% 상승 여지
4️⃣ 5년 보유 ROI 계산
📌 보스턴 투자 ROI
- 총 임대 순수익(5년): (28,000 – 12,000 – 27,000) × 5 = -$55,000 (마이너스)
- 5년 후 매각차익: $100,000 (매각 600K – 매입 500K)
- 순이익: $45,000
- ROI: 45,000 ÷ 100,000 = 45% (5년간)
📌 North Adams 투자 ROI
- 총 임대 순수익(5년): (21,600 – 8,000 – 13,500) × 5 = $500
- 5년 후 매각차익: $50,000 (매각 300K – 매입 250K)
- 순이익: 50,500
- ROI: 50,500 ÷ 50,000 = 101% (5년간)
5️⃣ 전문가 분석 포인트
- 보스턴은 시세차익에 의존 → 장기 보유 시 안정적 자산가치 상승
- North Adams는 현금흐름 + 매각차익으로 ROI가 더 높게 나올 수 있음
- 하지만 보스턴은 공실률·매각 유동성에서 강점, 리스크가 낮음
- North Adams는 시장 규모가 작아 예상치 못한 매각 지연·가격 변동 리스크 있음
6️⃣ 상담 후 투자자 선택
김현수 씨는 첫 투자 경험을 우선시해
- 보스턴 외곽 Condo로 안전 투자 시작 (자산가치 확보)
- 3년 후 에쿼티를 활용해 North Adams 단기임대 주택 추가 투자
→ ‘보스턴 안정 + 소도시 현금흐름’ 포트폴리오 전략을 선택
7️⃣ 양소연 리얼터 TIP
- "ROI는 단순히 수익률 숫자만이 아닙니다. 세금·규제·시장 유동성까지 계산해야 장기적인 성공이 가능합니다."
- "첫 투자자는 보스턴에서 안전하게 경험을 쌓고, 소도시 투자로 확장하는 2단계 전략이 가장 실속 있습니다."
📞 상담 문의: 617-620-4237 / syang@sparkreboston.com
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