미국 주택시장은 팬데믹 이후 3년 연속 '가격은 오르고, 거래는 줄어드는' 비정상적인 흐름을 이어가고 있습니다. 보스턴을 포함한 주요 대도시는 여전히 집값이 고공행진 중이지만, 거래량은 얼어붙어 ‘역대급 침체기’라는 평가가 나옵니다. 그 근본 원인은 크게 ① 공급 부족(Supply Shortage), ② 수요 억제(Demand Suppression) 두 가지로 요약할 수 있습니다. 이번 글에서는 이 두 요인이 어떻게 시장을 ‘빙결 상태’로 만들었는지, 보스턴 투자자 관점에서 어떤 전략이 필요한지 살펴보겠습니다.
1️⃣ 공급 부족 – 집을 사고 싶어도 살 집이 없다
📉 신규 주택 공급의 구조적 한계
- 지난 10년간 미국은 인구 증가 속도를 따라가지 못할 만큼 주택 공급이 부진했습니다.
- 보스턴과 같은 대도시는 토지 제약·높은 건축비·엄격한 규제 때문에 신규 아파트, 타운하우스 건설이 느립니다.
- 결과적으로 매물 부족 → 경쟁 심화 → 가격 방어 현상이 이어집니다.
🏠 기존 주택 ‘잠금 효과(Lock-in Effect)’
- 팬데믹 전 3~4%대 초저금리로 모기지를 얻은 기존 주택 소유자들은
현재 7%대 금리로 집을 팔고 새로 사는 것에 큰 부담을 느낍니다. - 따라서 집을 팔지 않고 ‘버티기’에 들어가며 시장에 나오는 매물이 제한됩니다.
- 2025년 6월 기준 전국 신규 리스팅은 전월 대비 3.2% 감소,
보스턴 지역은 일부 ZIP 코드에서 5~7% 감소한 것으로 나타났습니다.
🔎 결과:
- 공급 부족은 가격을 끌어내릴 수 있는 요소가 거의 없게 만드는 핵심 요인입니다.
- 거래량이 줄더라도 매물이 희소하면 가격은 유지되거나 오히려 오를 수밖에 없습니다.
2️⃣ 수요 억제 – 사려는 사람도 움직이지 않는다
💰 높은 모기지 금리 부담
- 30년 고정 모기지 금리가 6.75~7% 수준에 머물면서
대부분의 잠재적 매수자들은 월 상환액을 감당할 수 없는 수준에 놓입니다. - 70만 달러 주택 구매 시 월 상환액은 4%대 금리 시절보다 30~40% 증가,
소득 대비 주택 구매력이 급격히 떨어졌습니다.
🤯 경제 불확실성과 구매 심리 위축
- 미국 경기 둔화, 물가 불안정, 기술기업 구조조정 등 불확실성이 커지며
‘지금 집을 사는 게 맞나?’라는 고민이 커졌습니다. - 레드핀(Redfin) 자료에 따르면 2025년 6월 전체 주택 계약의 15%가 취소,
이는 역대 6월 최고 기록입니다.
🛑 전세·임대 시장으로 쏠림
- 구매를 미루고 임대로 돌아서는 소비자가 늘면서,
보스턴 대학가·직주근접 지역은 임대료가 다시 상승세로 돌아섰습니다. - 매수 대신 임대를 선택하는 수요는 매매시장의 회복을 지연시키는 요인으로 작용합니다.
3️⃣ "공급 부족 vs 수요 억제" → 시장 ‘빙결’ 메커니즘
- 매물 부족 → 가격 방어 효과
- 고금리 → 매수 심리 위축 → 거래량 급감
- 거래량 감소에도 가격은 떨어지지 않음 → 시장 왜곡 지속
- 매수·매도자 모두 관망세 → ‘동결 상태’ 장기화
즉, 공급과 수요 양측에서 모두 시장 정상화를 가로막으며,
‘누군가 먼저 움직이지 않는 한’ 이 상황은 쉽게 풀리지 않을 것으로 보입니다.
4️⃣ 보스턴 투자자 전략 – ‘빙결 시장’에서 살아남는 법
✅ 1) 현금 비중 높은 투자
- 대출 의존도를 낮춰 고금리 리스크를 최소화.
- 현금 구매자나 낮은 LTV(Loan-to-Value) 비율을 가진 투자자가 협상에서 우위.
✅ 2) 임대수익률 우선 지역 선정
- 하버드·MIT 인근, 롱우드 메디컬 에어리어, 케임브리지 등
공실률이 1~2% 이하인 지역을 중심으로 투자.
✅ 3) 멀티패밀리·듀플렉스 매입
- 한 건물에서 여러 세대 임대가 가능해 현금흐름 방어에 유리.
✅ 4) 소도시 분산 투자
- North Adams, Worcester, Springfield 등지에서
저가 매수 → 높은 임대수익률(6~8%) 확보 가능. - 보스턴 한 지역에 자산이 몰리는 리스크를 줄일 수 있음.
✅ 5) 유연한 계약 조건 활용
- Seller Financing, Buy Down Program, 장기 클로징 옵션 등을 통해
고금리 부담을 완화하고 협상에서 유리한 조건 확보.
5️⃣ 미국 주택시장은 ‘얼어붙었지만’ 완전히 닫히지 않았다
3년째 이어지는 공급 부족 vs 수요 억제의 대립 구도는 당분간 해소되기 어려워 보입니다.
그러나 보스턴처럼 탄탄한 임대 수요와 일자리 기반을 가진 도시에서는
가격이 급락하기 어렵기 때문에 ‘고금리 시대 맞춤 전략’을 세운 투자자에게는 여전히 기회가 있습니다.
지금은 ‘빠른 시세차익’이 아닌 안정적 현금흐름과 장기 보유를 통한 가치 상승을 목표로 접근할 시기입니다.
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