거래는 줄었지만 가격은 왜 안 떨어질까?
2025 하반기 보스턴 부동산 시장, 수요공급 불균형의 구조적 원인 분석
2025년 상반기, 보스턴을 비롯한 뉴잉글랜드 부동산 시장은 거래량 감소와 가격 정체 또는 소폭 상승이라는 이중적인 흐름을 보이고 있습니다. 많은 소비자들은 “이렇게 거래가 줄었으면 가격도 내려가야 하는 것 아닌가?”라는 질문을 던지곤 합니다. 그러나 현실은 그 반대. 주택 가격은 여전히 고공 행진 중이고, 매물은 드물며, 첫 구매자들이 시장 진입에 어려움을 겪고 있습니다.
이 글에서는 보스턴 중심과 근교 지역의 데이터를 기반으로, 수요공급 불균형이 구조적으로 고착된 배경과 향후 시장에 대한 전망을 정리합니다.
1. 거래량 감소의 진짜 이유: 공급 부족이 먼저다
보스턴 메트로 지역의 2025년 2분기 거래 건수는 전년 대비 약 17.3% 하락했습니다. 거래 감소는 단순히 ‘수요가 줄어서’가 아니라, 공급 자체가 줄었기 때문입니다.
- MLS 상의 신규 매물 등록 건수: 2024년 동기 대비 약 22% 감소
- 리스팅 평균 유지 기간: 35일 → 28일로 단축 (경쟁 여전)
🔍 많은 주택 소유자들이 낮은 금리로 확보한 기존 모기지를 포기하지 않으려 하면서, 시장에 집을 내놓지 않고 있음이 가장 큰 이유입니다. ‘잠금 효과(Lock-in Effect)’라고 불리는 이 현상은, 모기지 금리가 현재 6% 중반대를 유지하는 가운데, 3%대에 대출을 받은 기존 소유자들이 이사를 미루게 만드는 핵심 요인입니다.
2. 구매 대기자는 많지만, 나올 집이 없다
수요는 분명히 존재합니다. 특히 다음과 같은 세그먼트에서 강한 구매 욕구가 관찰됩니다.
- 30~40대 MZ세대 맞벌이 부부
- 보스턴에서 새롭게 정착하려는 의료·바이오 전문직
- MIT, 하버드, BU 등 인근 교육 수요층
그러나 매물 수는 부족하고, 특히 $400K~$800K 사이의 중간 가격대 단독주택은 사실상 품귀 상태입니다. 이로 인해 수요가 존재함에도 가격이 떨어질 여지가 없는 구조가 만들어집니다.
3. 신축도 해답이 되지 못하는 이유
"그럼 집을 더 지으면 되지 않나?"라는 단순한 해법은 현실과 맞지 않습니다.
- 2025년 보스턴 시 신축 허가 건수는 전년 대비 12% 감소
- 건축 비용은 팬데믹 이후 상승세가 지속 중이며, 노동력 부족과 규제 강화로 인해 평균 건축 기간은 늘어나고 있음
특히 대규모 다세대 주택이 규제나 지역 커뮤니티 반대로 인해 지연되거나 아예 백지화되는 경우도 다수 발생하고 있습니다. 공급은 단기간 내에 회복되기 어려운 상황입니다.
4. 금리, 언제까지 버틸 수 있을까?
금리가 6% 이상을 유지하는 동안, 많은 구매자는 일시적으로 렌트 시장으로 이동했습니다. 그러나 렌트 시장도 마찬가지로 공급 부족과 가격 인상 압력을 받고 있습니다.
미국 전역에서 금리 인하 기대가 커지고 있지만, 인플레이션이 완전히 안정화되지 않은 상황에서 연준의 움직임은 여전히 조심스럽습니다.
이는 시장에 대기 중인 수요가 한꺼번에 풀릴 가능성을 시사하며, 향후 금리 인하 시점에는 다시금 가격이 상승할 여지도 큽니다.
5. 하반기 시장은 어떻게 될까?
🔮 2025년 하반기 보스턴 부동산 시장 전망 요약:
| 항목 | 전망 |
|---|---|
| 평균 매물 수 | 낮은 수준 유지 |
| 거래량 | 소폭 회복 가능성 (금리 안정 시) |
| 주택 가격 | 현재 수준 유지 또는 완만한 상승 |
| 투자 기회 | 신축/중고 리모델링 단지 중심, 렌트 수익형 지역 강화 |
6. 구매자에게 드리는 전략 조언
- 장기 보유 목적이라면: 가격 변동보다 입지와 구조를 중점적으로 판단하세요.
- 첫 주택 구매자라면: 렌트 대비 월 지출 총액(Total Monthly Cost)을 기준으로 접근하세요.
- 투자자라면: 렌트 수요가 견고한 대학 인근, 직장 밀집 지역의 멀티패밀리 주택 주목.
✔ 전문가의 도움이 필요할 때
부동산 시장은 단순한 수요와 공급의 게임이 아닙니다. 입지, 정책, 금리, 사회 흐름 등 수많은 요인을 종합적으로 분석해야 하는 복합 게임입니다.
이럴 때 신뢰할 수 있는 지역 전문가의 조언은 더없이 소중합니다.
📍 Soyeon Yang (소연 양)
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