재고는 느는데 거래는 줄고 있다 – 2025년 하반기 매물 소화율 전망
🏡 시장엔 매물이 쌓이고 있다
2025년 하반기, 보스턴과 미국 주요 도시 부동산 시장에서 가장 눈에 띄는 현상은 바로 다음과 같습니다.
“매물은 점점 늘고 있지만, 거래는 오히려 줄고 있다.”
이러한 상황은 단순히 경기 침체의 신호로만 해석할 수 없습니다.
오히려 **매물 소화율(Absorption Rate)**이라는 핵심 지표를 통해
수요자와 공급자의 심리, 그리고 향후 가격 흐름을 예측할 수 있습니다.
📊 매물 소화율(Absorption Rate)이란?
Absorption Rate = 현재 거래량 ÷ 시장 내 매물 수
이 수치는 시장이 매물을 얼마나 빠르게 흡수하고 있는지를 나타냅니다.
- ▶ 20% 이상: 매도자 시장 (Seller’s Market)
- ▶ 12~20%: 균형 시장 (Balanced Market)
- ▶ 12% 이하: 매수자 시장 (Buyer’s Market)
📉 2025년 하반기, 소화율은 어디쯤?
| 구분 | 2024년 하반기 | 2025년 상반기 | 2025년 8월 기준 |
|---|---|---|---|
| 평균 매물 수 (보스턴 기준) | 3,180건 | 3,460건 | 3,920건 |
| 월평균 거래량 | 1,080건 | 980건 | 920건 |
| 매물 소화율 | 17.8% | 14.2% | 11.6% |
🔎 → 2025년 8월 기준, 시장은 명확한 매수자 우위 구간에 진입
🔍 왜 재고는 늘고, 거래는 줄고 있는가?
1️⃣ 금리 불확실성
- 6% 초중반에서 횡보 중인 모기지 금리
- 심리적 매수 저항선 형성 → 수요자의 구매 의사 지연
2️⃣ 비싼 매물, 부족한 매물의 동시 존재
- 고가 매물은 많지만, 중저가 실수요 타깃 매물은 희소
- 특히 40~70만불대의 학군 인근 주택은 경쟁 과열, 그 외 매물은 거래 정체
3️⃣ 매도자들의 기대가격 고정
- 매물 증가에도 불구하고, 매도자들은 팬데믹 시기 수준의 시세 기대
→ 적극적인 가격 조정이 적어, 실수요자 이탈 유도
4️⃣ 계약 전환율(Offer-to-Close Rate) 하락
- ‘찔러보기’식 오퍼 증가
- 홈 인스펙션, 대출 승인 단계에서 계약 무산 사례 증가
🧠 지금이 바이어에게 좋은 시점일까?
✅ 조건만 맞는다면, 지금은 기회의 시장
- 소화율이 낮은 시장 = 협상 우위 강화
- 특히 2개월 이상 체류 중인 매물은 가격 조정 가능성 높음
- 현금 구매자, 확정 대출 승인자라면 더 큰 조건 협상 여지 확보
🧭 2025년 하반기 매도/매수 전략 가이드
| 유형 | 전략 제안 |
|---|---|
| 실수요 매수자 | 원하는 조건의 매물에 대해 빠른 오퍼 + 조건 협상 병행 |
| 투자자 | 공실률 낮은 지역의 리노베이션 매물 집중 |
| 매도자 | 가격 고수보다 경쟁력 있는 포지셔닝 + 인센티브 제공 전략 |
| 중개인 | 매물별 ‘소화율 예측 보고서’ 제공 → 신뢰 기반 리딩 |
💡 양소연 리얼터가 제안하는 매물 대응 전략
- 30일 이상 체류 매물 목록화 후 우선 공략
- 적정 시세 분석 → 감정가 기준 3~5% 하향 오퍼 전략
- 매도자와의 심리전보다, 시장 데이터를 활용한 설득이 관건
- 대출/계약 조건은 최대한 명확히 사전 정리할 것
🗣 양소연 리얼터의 한마디
“2025년 하반기 시장은 느리지만, 기회는 분명히 존재합니다.
‘좋은 매물’이 아니라, ‘잘 소화될 매물’을 구분할 수 있어야 합니다.
지금은 숫자와 심리를 동시에 읽는 전략이 필요한 때입니다.”
📍 Soyeon Yang (소연 양)
📞 617-620-4237
📧 syang@sparkreboston.com
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